台中市西屯區市政北二路238號27樓之1
很多粉絲朋友在後臺留言，詢問某個城市怎麼樣？哪裡能買？
授人以魚不如授人以漁，今天就教給大家一套我們日常調研的板塊篩選方法，
學會了，你們自己看城市的時候也可以很快找到城市中有投資價值的板塊。
我們GJ城市的城區分佈格局大致有兩種，一種是環狀分佈，一種是點狀分佈。
環狀分佈更有規律，相對更容易找到價值板塊，但是點狀分佈就相對複雜一些。
下麵我們就兩種城區格局分別做說明。
環狀格局，板塊價值呈階梯式
環狀分佈格局的城區是最為常見的，中國大多數城市的城區都是環狀格局，
最有代表性的有北京、上海、成都、鄭州等城市。
這類城市只需打開地圖，簡單兩部就能輕鬆找到具備投資價值的板塊。
第一步：找到城區的核心圈
環狀格局的城區核心圈非常好找，地圖上最中心的那個點基本就可以確定是核心點，北京是天安門，成都是天府廣場，鄭州是鄭東新區。
但是這裡需要註意的是，超大型城市的核心圈不僅僅是一個點，一條環線，核心圈要適當擴大，
比如北京，如果只把天安門廣場作為核心點，把二環當作圍繞核心點的次新區來看，顯然是不合理的。
這種巨無霸城市，核心點就是一個圈，北京的核心圈是三環甚至四環內而並不只是天安門廣場。
第二步：找到核心圈輻射的次新區和勁頭正足的半成熟產業新區
找到核心圈之後，只需要看看核心圈的周圍是誰？
這些板塊就是所謂的次新區，離核心圈近，可以承接核心圈外溢的優質配套、人口、以及資金等各類資源，板塊內房產保值升值自然比其他區域更高。
拿鄭州舉例，鄭東新區是城區核心，毗鄰的金水北屬於核心外溢板塊，
金水區受益於核心圈的外溢，界面更好，發展潛力更大，購買力更強，房價自然比不臨近核心圈的區域更高更保值，這類區域是穩妥投資者的首選。
第二類板塊是勁頭正足的半成熟產業新區，
這類板塊在區位上不能距離主城核心圈太遠，但是一般也不會很近，同時有概念有產業落地，又尚未完全飽和。
例如北京的亦莊，位於東南五環外，定位國家級經濟技術開發區和國家高新技術產業園區，已經有包括小米、中芯國際、富士康在內的多家高新技術企業入駐。
這類半熟的產業新區，具有強大的預期以及升值潛力，一旦漲勢起來，漲幅極有可能超過核心區，是房產投資人需要重點關註的板塊。
點狀格局，購買力決定板塊價值
對於點狀型城市，板塊劃分沒有統一規律，非常能迷惑人。
每個板塊都有自己的定位，每個板塊都有各自的特色，每個板塊都有獨立的商圈，這種城區格局分佈，很容易把人搞暈，盲目購房是很危險的。
想要不跑偏，關鍵抓住一個要點：購買力！
守得住自己的購買力、購買力優質、還能吸引外部的優質購買力。
購買力強、購買力高級的板塊一定是有產業，有發展、有規劃、有預期的板塊。
如果這個板塊像磁石一樣還能吸引其他板塊的購買力，那這個板塊就是我們要找具有投資價值的板塊。
對於點狀格局分佈的城區，往往需要實地調研之後，才能識別。
那麼如何在實地調研中快速識別呢？
1、看板塊內一二手房的產品力和購買人群
如果板塊內在售樓盤和成熟社區都是非常平平甚至過時的規劃設計，100㎡以下的小面積戶型占比達到80%甚至以上，並且小戶型去化最快。
那麼基本可以斷定這是一個剛需客群主導的區域，說明區域產業發展不足甚至落後，高凈值人群基數少，這種區域，房價天花板受限，漲幅受限。
真正有投資潛力的區域一定是剛改改善客群為主導，有中高端購買力支撐的板塊。
這類板塊界面優質、配套醇熟且高級，有高端產業或當紅產業落地，區域內高凈值人群基數大，具備高溢價的能力，進而帶動板塊內樓盤品質和價格的提升。
拿我們剛剛調研過的重慶舉例，重慶城區有大大小小十幾個板塊，着實讓人眼花繚亂。按照我們的邏輯篩選一輪，先選出有強勁的中高端購買力支撐的板塊。
其中兩江四岸、照母山、大竹林、禮嘉、蔡家、悅來、中央公園、寸灘、彈子石，這幾個板塊都是有中高端購房人群支撐的區域，
但是，這麼多板塊，難道都能投資嗎？都能升值嗎？
必須不能！
這就需要比價格，看預期。
有發展預期才有升值兌現，有相對低價才有補漲。
2、比價格，選尚未被透支的相對低價的區域
第一輪篩選出的板塊都是有價值有確定性的，但是從投資角度需要繼續優選未來漲幅最大的板塊。
能留住，能吸引中高端客群的板塊一般有兩種，一種是非常成熟的高端居住區，一種是正在成熟的有高端產業支撐或者高端居住配套的板塊。
從上面我們提到的重慶的板塊中選擇兩個具有代表性的做說明。
照母山，有着重慶最高的科技產值，最大的產業集群，最多的科技中心，最大的科技園區，以及最牛的企業入駐，阿裡巴巴中西總部和騰訊西南總部就在照母山。
在產業帶動下，城區建設、交通路網、教育、公園等配套一應俱全，是重慶名副其實的高端生活區。
但是這種已經發展非常成熟的板塊，價格高、保值性好，但是增值效果差一些，漲幅平穩甚至緩慢。
目前照母山二手房套內均價突破2.3萬元/㎡，最貴的逼近3萬元/㎡，幾乎觸摸到了重慶的房價天花板。
類似的板塊還有兩江四岸的江北嘴、渝中半島、大竹林等。
這類成熟飽和的中高端居住區，價格都已經屬於城市房價最高梯隊，買了保值抗跌沒問題，但是增值空間很有限。
而另一類，是以禮嘉、蔡家、悅來為代表的既有預期又能留住和吸引中高端購買力的區域。
比如蔡家，有政策支持、有自貿區概念、有三橫四縱龐雜的交通路網，同時區域界面正在逐步完善，板塊內一手房套內均價16000元/㎡。
這類區域屬於有預期，尚未完全飽和的潛力板塊，隨着利好不斷兌現，漲幅空間會更大。
這類待完全成熟的板塊有一種也很會迷惑人，就是中央公園板塊，典型的正在逐步成熟的高端居住區，雖然也有預期，區域內也都是高端購買力，概念夠大吸引力也夠強，
但是，真的不能作為投資標的，正因為它太火了，利好已被提前透支，房價太高，買了，一不小心就會站在高高的山崗。
根據城區分佈格局找具有投資價值的板塊是最為方便簡單的方法，可以快速鎖定城市值得投資的價值板塊。
最後我們再來總結回顧一下：
環狀城區：
1、找到城區的核心圈；
2、找到核心圈輻射的次新區和勁頭正足的半成熟產業新區；
點狀城區：
1、 篩選城市中中高端購買力強勁、扎堆、同時又能吸附其他優質購買力的板塊；
2、 通過價格對比，找到最有預期，相對低價的板塊。
當然，投資是主觀概念，有人覺得穩妥的漲幅就是最好的投資標的，
而有的人則認為只有漲幅最高的標的才是最有價值的標的，
仁者見仁智者見智，都是沒有問題的。
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