大高雄高雄市左營區新庄仔路278-1號
曾經叱咤京津冀，號稱相當於3個義烏的石家莊·樂城國際貿易城於近日正式發佈辦理退鋪的公告。
大意就是被互聯網新型購物模式擠壓，活不下去了，大量業主提出退鋪要求，開發商被迫退款。
關於這事主流聲音很一致，大家都網購連吃飯都是外賣，
你讓實體商業咋活? 滿大街的空鋪，就是互聯網搞得。
乍一想，沒毛病！
可是，真的只是這樣嗎？
今天我想跟大家聊聊關於實體商業背後的邏輯。
每一塊土地在開發之前就已經做好了規劃，商業也不例外，只是它的身上比住宅多背負了兩座大山。
第一座：地方zheng績
城鎮化突飛猛進，GDP連年破新高的年代，城市zheng績一年更比一年紅。
各個城市使出吃奶的勁兒擼成績，你看起來比我牛批，我不服我要超過你，怎麼辦？
鐵公基搞起來，道路修起來，商場擼起來，只要看起來比你強，沒有什麼不可以！
第二座：城市臉面
如何彰顯經濟繁榮，人民消費水平高呢？
如何讓你知道我的GDP高，我的業績好呢？
密密麻麻的商業樓，購物中心，遍佈街區的沿街商鋪搞起來，儼然一副繁花似錦，欣欣向榮。
誰看了不說一聲：牛13！
第三座：綜合稅收
土地資源是有限的，賣一塊少一塊。
住宅土地賣出去，是一鎚子買賣；
商業土地賣出去，是更多的買賣。
從持續性收入來看，商業項目越多商業活動越頻繁，持續收入越多。
於是過去幾十年，城市中每塊住宅土地必須配商業。
但是按人口計算的商業配比，我國是人均0.8~1平方米，城市人均商業面積比值1.2是上限。
下麵這張圖是35個大中城市人均商業面積—
從圖中看到，約77%的比例超過人均商業面積的比值上限。
搞了商業，有了zheng績， 充了臉面，多了稅收，一箭三雕，管它是1:1還是1:2。
從城市規劃的那一刻，就沒有考慮商業交付之後經營者的利益。
所以說——
我們的商業供應不是大，是失控，短視和無序帶來供應量的完全失控。
商業，背負了本不該屬於它的責任！
很多的商業，從根上就是個怪胎，從開始就是一場虛妄的夢。
趕鴨子上架的開發商
讓很多開發商頭疼的不是住宅，而是配套的商業。
每個社區都配商業，實際根本需要不了這麼多的商業。
開發商陷入困境，一方面是供給過剩，一方面是急着變現。
開發商一心只想賣掉這些難纏的商業而不是自持，他們無法等待商業慢慢成熟資金慢慢回籠。
絞盡腦汁做的規劃、定位、營銷、推廣等等，都是是為了趕緊賣掉。
至於交付之後到底行不行，承諾的能不能兌現，多數開發商根本考慮不到也不想考慮，賣完拍屁股走人。
這種短視的操作做法，會搞死任何一個商業體。
賣給了個人，你怎麼統一分割佈局？
誰會聽從你的運營管理。
開發商層面，同樣違背了商業運營法則，好的商業需要統一規劃運營管理，哪怕是社區商業也需要做好各項規劃。
但是當賣掉成為最重要的也是唯一的目的，就大大降低一個商業體交付使用之後的成功幾率。
為什麼大多數的開發商對商業都急於變現？這麼短視？
主要原因有兩個：
1、嚴重過剩。
我們第一部分講了商業背負責任太多，導致供應失控、嚴重過剩，燙手的山芋誰也不想拿在手裡。
2、國內沒有成熟的REITs模式
國內的房企，一談及好的商業，都說香港的好。
一說去考察商業，都嗷嗷叫往香港跑。
的確，香港的商業經營情況比我們好很多，商業規劃、運營和管理更專業。
為什麼他們更好？
因為他們耐得住性子。
耐得住性子開發，耐得住性子運營，耐得住性子招商……
為什麼他們耐得住性子？
因為他們擁有一個內地房企所不具備的東西——
REITs。
也就是，合法的房地產證券化。
所謂的商業地產類REITs，就是通過發行收益憑證募集投資者資金，專門用於投資商業地產的一種基金。
有點拗口？略顯難懂？
來來來，上慄子！
比如，我是個開發商，我要開發個20萬㎡的大商場。
首先，我把這個20萬㎡的大商場，切割成2萬份的信托基金，賣給2萬名個體投資人。
然後，我再找到一個真正的專業團隊，去負責商業的招商和運營。
最後，個體投資人、開發商和運營團隊，一起瓜分這20萬㎡商業所產生的的所有利潤。
你有錢，但不專業，還想投資。
來，買個基金，哥帶你一起玩。
通過這套流程——
開發商，快速回籠了資金。
可以耐着性子做下去，不必着急變現。
專業團隊，拿到了商業的整體運營權。
可以統一招商，統一運營，統一管理，避免陷入散租的無序運營狀態。
個體投資人，以相對較小的成本參與了一場20萬㎡的大生意。
無需自行上手，專業的事情交給專業的團隊，坐等分錢。
內地的絕大多數商業，缺的就是這套成熟的REITs模式。
所以，內地的絕大多數商業——
商業開發商，一個個缺錢缺成狗，上來就想賣鋪子。
個體投資者，想錢想瘋了，管球你的業態規劃，誰給的租金高，老子租給誰。
商業運營者，一看外面是過剩的競品，再看裡面是撓頭的散租，只想趕緊畫個大餅，拍屁股走人。
開發商要變現，投資者要高租金，運營者在畫餅忽悠。
這就是國內絕大多數商業的現狀，充滿乾一票就跑的苟且博弈。
經營者成了背鍋俠
根是畸形的，枝幹也是畸形的，結出的必定是惡之花。
這時候的商業，已經到了最後一環，購房者和經營者手中。
買主納悶，怎麼租不出去？
租客納悶，怎麼沒生意？
過剩的產出，脫實的定位，雜亂的規劃，
購房者和經營者拿到手裡的本就是畸形的商業資產，到了個人手裡，想想也知道會有多少騷操作。
騷操作一：同質嚴重、惡性競爭
隔壁老王賣米線真掙錢，我也開一家米線店。啥掙錢乾啥，一條街上出現三家米線店。
騷操作二：業態雜亂、無法管理
銀行旁邊挨着釘鞋匠，釘鞋匠挨着麻辣燙，麻辣燙挨着手機商……
騷操作三：租金混亂、無法統一
你租3元/天/㎡，我租2.5/天/㎡，個人商鋪想租多少錢就租多少錢。
無法統一運營管理，每個經營者的個體想法組成整體商業形態，一定是混亂無序的。
同質店鋪、過時業態、惡性競爭、品質差異、消費低效等等，這樣雜亂無章的商業，無論是社區商業還是聚集型商業都無法吸引大量人流。
最後就是陷入熵增定律，越來越混亂，越做越爛。
結果就是無法帶來良好的租金收益和升值收益，惡性循壞。
為什麼一鋪養三代變成了三代養一鋪？
因為從頭到尾，每個環節都只考慮自身利益，每個環節都扭曲了商業的本質。
買商鋪就成一種賭！
賭對了是你命好，賭輸了是大概率事件。
除了供應端的失控，需求端也不再是數十年如一日的單一零售業態。
日新月異的今天，消費者對實體商業提出了更高的要求—體驗感。
因為體驗感，線上購物無法滿足，只能身體力行去感受。
體驗式商業已經成為主流，它區別於傳統商業的以零售為主的業態組合形式，更註重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環境的要求也更高。
體驗式商業研究如何增強客戶體驗感受？如何增長客戶的體驗時間？
這就對實體商業提出了更高的要求。
供給端，完全失控，無序
需求端，客戶需求轉變
商業投資會越來越難，變成只適合高階玩家的游戲。
中國的很多商業就是個徹頭徹尾的怪胎！根本沒有人考慮最終經營者的利益！
從城市規劃的那一刻起，就註定很難成功。
很多時候，你買了商鋪，你不過就是個抗雷俠。
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