苗栗縣公館鄉鶴山村2鄰29-6號
槍打出頭鳥！
3月24日，南昌樓市火速出台“新四條”，本以為又一座城市加入了調控加碼大軍，定睛一看——
厲害了！此波調控，走的是放鬆，而非加碼。
總結起來三句話：房票大派送、房價地價大鬆綁、還給開發商一波補貼返券…
南昌，成為反向調控第一城。
不出所料，浪了不到一天，就被火速撤回了。
這次調控“一日游”惹出的動靜兒不算小，住建部馬上打視頻通話來了個“線上家訪”…
住建部的措辭不可謂不嚴厲，並將南昌列為房地產市場監管重點城市。
偷雞不成蝕把米，大概就是這個意思。
年後，四大一線城市和多個熱點省會城市先後調控加碼，南昌卻以這般另類的方式刷了一波流量，上了一波熱搜。
1
南昌到底鬆綁了什麼？
南昌到底都做了啥，這回讓住建部操碎了心？
我們一塊兒捋一捋：
1）推進大南昌都市圈居民購房同權；
這一條直接撬動了需求端。
此前，南昌的規定是：本市戶籍家庭才能直接購房，外地戶籍家庭需連續繳納24個月社保。
如果把“本市”的概念擴大到整個南昌都市圈，相當於周邊的九江、撫州、宜春、上饒等地（部分縣區市）的一大批居民具備了購房資格。
截止至2020年底，大南昌都市圈人口約1900萬人，而同期南昌戶籍人口也就530萬。
一夜之間，南昌增發了近3倍的房票…
額，高呼一聲，會玩會玩！
2）改變“限房價、競地價”的單一土地出讓方式，因地施策；
這一條明顯利好開發商。
在“限房價”的地塊上同時實行“限地價”，除此之外，高新區、經開區、臨空區以及高鐵東站等區域酌情公開出讓地價、房價“兩不限”地塊。
上述操作無疑很大程度上保障了開發商的盈利空間。
3）進一步完善住宅銷售限價、定價機制；
嘗試在部分住宅用地在出讓約定中明確：樓盤去化率超過50%的，可申請年度5%以內的價格調整。
這相當於公開默許漲價或打溫和的“價格戰”，與“穩市場、穩預期”而言的主基調存在明顯相悖之處。
4）完善商品房預售資金監管制度；
按照當天“一日游”的規定，南昌商品房預售資金監管比例由原來的50%、60%，分別調整為20%、30%。
這裡普及個知識點，預售資金監管賬戶的存在，是為了防止開發商將資金挪作他用，從而出現爛尾樓。
也就是說，預售資金監管比例越高，當地對開發商的監管力度也就越強。
降低商品房預售資金比例，是不是等同於告訴大眾：當心爛尾樓出沒？
咱們不得而知。
但可以確定的是，最近多地嚴查經營貸、調控頻繁加碼，此時給開發商鬆綁，就是個秀兒！
2
南昌為啥要這麼做？
要不是有難言之隱，誰願意鋌而走險？
2020年，南昌新房、二手房市場表現一個比一個差勁：
1-11月，南昌新房成交量同比降幅高達27%，在重點監測的40座城市中排名墊底。
值得註意的是，南昌是榜單中降幅最大的一個，“金九”單月同比降幅創下40%，許多開發商原地懵逼；
二手房量價齊跌，全年成交規模同比下降近1/5，掛牌價和成交價都一降再降：
2021年3月初，南昌二手房掛牌價均價僅為12000元/㎡左右，比許多三四線城市都低。
南昌二手房去化平均周期需42.7個月，為全國主要城市耗時最長。
在全國樓市熱度不減的當下，南昌和天津，是40座熱點城市中，唯二房價還在下跌的城市。
不過，去年南昌有一項數據實在亮眼——全年經營性土地收入達689億，創下南昌土拍史新高。
要知道，南昌土拍並非“雙限”，房價拿捏得死死的，地價卻“野蠻生長”：
2020年開盤的許多項目，是在2016-2018年左右拿的地，一些溢價率100%甚至更誇張的地塊並不少見。
過去幾年，開發商想着“偷工減料”找回點兒利潤，業主維權喊倆嗓子，開發商力所能及找補點兒平衡，這事兒也就這麼過去了。
可到了2020年，南昌一二手房賣成那個德行，開發商直接哭慘了：
“你就是讓我用紙糊的樓板蓋房子，也扛不住去化緩慢導致的資金成本飆升啊！”
眾人拾柴火焰高，開發商這邊是一副“臣妾做不到”的表情，地方政府那邊一看賬本——
去年南昌市一共財政收入1008.8億，其中土地就賣了689億…
這麼一看，通過“房市救土拍，土拍救財政”的意圖就十分明顯了。
03
為啥不能拉南昌一把？這個真不行！
明目張膽放開限購、鬆綁價格，老表這是真不拿豆包當乾糧、不把村長當幹部啊！
更有意思的是，住建部及時叫停南昌鬆綁新政，信號意義尤為關鍵：
1）堅持“房住不炒”不動搖，避免兄弟城市有樣學樣
儘管南昌本身存在感不強，但好歹也是個省會城市，全國排排隊，弱二線總算得上。
跟它同一卦的還有合肥、長沙、石家莊、沈陽、太原、貴陽、昆明…
這些城市如果有樣學樣、放鬆調控，那麼，來自一線城市和強二線的資金流早晚能來它個大水漫灌。
緊接着，放鬆調控的城市之間在輪動效應下，很可能進入無腦暴漲。
這後果是南昌擔著還是誰擔著？
2）房地產不是經濟發展的夜壺
這話絕對沒開玩笑，南昌的經營性土地收入比重夠大了吧？樓市賣得夠慘了吧？
就這也絲毫沒打算讓它鬆綁！
缺錢你想別的招兒去！招商引資、搞活實體、吸引人才、鼓勵迴流…哪一個也比單純鬆綁樓市靠譜。
再者說，經濟沒搞上去，樓市先鬆了綁，後果大概率就是房子賣出去了，人該沒留住還是沒留住。
全國一盤棋。堅定“房住不炒”，就是在引導資金脫虛向實，日子過得再緊張、再緊張，也不能讓你輕易放動。
放棄幻想吧，嚴格調控的主基調不會變。
不過，這次南昌的調控新政“一日游”還透露出另外一重現象：
一線城市似乎已對搶人、賣房這事兒沒那麼感冒了。
但也許，沒有哪座二線城市不想放開限購，沒有哪座二線城市不想吃土地出讓金收入…
樓市調控，並非鐵板一塊，此次南昌調控新政“一日游”，更像是上下博弈的產物：
頂層設計，旨在引導社會資本脫虛向實，逐步降低地方財政對土地財政的依賴；
只是，這的確需要較長的周期去實現。
相比之下，地方想得更多的是，要政績、要財政收入。
未來的某一天，當部分二線城市地方樓市或財政進一步緊張的時候，全國範圍內的限購會睜一眼閉一眼嗎？
理論上絕對有這個可能，但什麼時候到來，不好說。
城市調研系列：
本文為大碗樓市原創
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