台南市善化區胡家里13-2號
昨天一覺醒來，杭州法拍房竟然限購了…
使銀子叫價就能搞定的法拍房，本是人畜無害，這次偏偏也被納入了嚴厲管控的範疇。
跟着一起被嚴管的，還有經營貸、消費貸以及中介違法違規行為。
加之春節前的那一波“紅盤限售5年”、“落戶不滿5年不能買二套”的調控動作，一個月多點兒的時間里，杭州樓市已經被猛捶了兩次。
杭州樓市會涼涼嗎？我只能說，杭州很美，你想得更美！
人口流入規模常年領跑、限購密集加碼，今明兩年各項規劃利好將一一兌現……
反正我是沒見過哪座城市有這麼個涼法。
01
卡法拍房的脖子，真是一點兒都不冤！
法拍房限購，業主和中介得負全責。
有人說了：“不對啊，我只是想用法拍房撿個漏啊…”
這我得攔您一句，那是在別的城市！想靠法拍房在杭州撿漏的，我勸你醒醒，為你好，否則大概率只有兩個後果等着：
要麼是高於市場價“撿漏”燙掉你一層皮，要麼是漏撿得太大了，啪唧直接給你糊腳面上，搞得一地雞毛。
杭州業主的迷惑行為不上熱搜真是浪費素材：
這半年多以來，杭州個別小區業主掛橫幅“慶祝房價上漲到X萬元/㎡”的，仔細一打聽，大多還是法拍房創造的。
而後，業主和中介依葫蘆畫瓢，不約而同地調高掛牌價…
我滴個乖乖…法拍房居然成了二手房市場的標桿價！
而且，在此次法拍房限購之前的幾個月，“一言不合就掛橫幅”的癥狀已經有了人傳人的跡象…
單單是2021年2月，杭州的72套上線法拍房便全部成交，其中56次以高於評估價成交，占比高達77.8%。
2月法拍價格最高的，要說融創宜和園，成交單價高達18.4萬元/㎡！這個價格足以讓北上深的一大票學區房自愧不如。
看着沒？別的城市法拍可能撿漏，杭州法拍專治各種不服。
更加細思極恐的就是，即便是這樣的行情，場外資金仍然在摩拳擦掌，想要在杭州市場尋找機會。
這麼一看，杭州動手限購法拍房，對降預期、去投機化是件大好事，順便還能對掛橫幅這麼不講武德的野路子來它一個敲山震虎。
02
我說杭州樓市會涼，你信嗎？
給法拍房去火，我舉雙手贊成。
包括此前的“落戶不滿5年不得買二套”、“紅盤5年限售”等一系列組合拳，我也覺得大快人心。
只是，樓市的規則在變，杭州城市的基本面卻穩如泰山：
單是2020年，杭州新引進35歲以下大學生43.76萬人，是2019年的兩倍還多。
自2016年起，杭州人才凈流入規模就已高居全國榜首5年之久。
別的城市為搶人打得昏天黑地之時，杭州卻不動聲色地把虹吸“南波萬”戴在了自己頭上。
大家有膽子用腳投票，源於這座城市鐵打的競爭力：
產業格局、數字機遇、城市管理、科教文衛…屬於這個時代的紅利，杭州一個不缺。
就是這樣一個地方，2021年樓市開局就是地獄模式：
正月前的那波史詩級紅盤大撞車，整體中簽率只有14%。
剩下的86%，摺合約64000張房票，既然不能留着下小的，就得馬不停蹄轉戰年後。
杭州買家真是一刻也閑不下來：
從年三十開始，杭州粉絲們前腳拜年，後腳咨詢“房事”，這個場面讓家中嬌妻原地看傻眼。
儘管我不能苟同什麼“搖到即賺百萬”的邏輯，但房友“流血流汗不流淚，掉皮掉肉不掉隊”的精神，在下必須先磕為敬。
別問我杭州市場為啥這麼火爆，問就是“圖謀不軌”！
奧體板塊新房35000元/㎡，交付後破六進七；未來科技城新房30000元/㎡上下，二手房破五進六；
申花板塊新房齊齊54000元/㎡，新交付二手房掛牌價直接站上90000元/㎡…
三墩北新房限價28000元/㎡，二手房加價20000元/㎡，同樣不愁賣；
就連被世人敬仰為“萬年坑”的閑林板塊，因為品質沒拉胯，二手房交付後，同樣帶領板塊破三在望。
面對這樣的行情，有句話不知當講與否：
一整年沒去打新，感覺我的青春正在被隔壁老王唾棄。
03
利好兌現前夜，杭州樓市的變與不變
可能會有人想拎着羞羞的鐵拳問了：“你說的，那都是2020年的事兒，2021年到底還能硬多久？”
啥情況？二十四字足以概括：
嚴厲調控之下，底層邏輯未變，剛需能上快上，改善越來越難。
1）倒掛在，“搖搖樂”就在！
子曾經曰過：限搶的茅臺就是香，限搖的車牌就是靚，限價的房源就是有排場！
眼下雖說一元復始，萬象更新，但新房限價的大紅包，跟去年相比沒有一絲絲改變。
最直接的效果，就是一二手房價格倒掛依然香。
身邊很多朋友搖某樓盤之前，甚至連沙盤和樣板間都沒看過，微信上call一下銷售，聊上幾句就輕鬆下定。
這速度，可比我鄰居家那個82年的未婚姐姐過年相親有效率多了！
效率高因為底氣足，底氣足因為倒掛給力。
倒掛區間大小，早已成為杭州買房無腦選房的最大底氣所在。
炙手可熱的奧體、濱江區政府、三墩北、未來科技城等，保守估計倒掛有10000元/㎡打底。
即便是一些不怎麼火的板塊，2021年倒掛區間也開始愈發明顯了：
城東、艮北、喬司、寧圍、閑林、老餘杭均有望在板塊輪動下成為新貴。
城東新城，中簽率持續往下走；艮北新城，中簽率已經往下走；寧圍，中簽率馬上往下走…
2）利好兌現之年，趕在前夜上車
七條地鐵同時在建，近十條地鐵正在規劃，幾十所教育機構，數十個重磅商業綜合體齊齊在建…
這麼大手筆，除了杭州之外，怕是難找到第二個。
自2016年G20峰會之後，杭州城運與樓市雙雙開掛。
“前亞運，後峰會”的特殊歷史節點，給杭州提供了長達7年的城市狂歡。
再想想這座城市在經濟基本面的表現，濕濕的雪與長長的坡，同時具備！
2022年，杭州就將迎來亞運會，自2016年起的九成以上規劃建設都將在今明兩年兌現。
這是一條硬杠杠，任何人，不得以任何藉口、任何方式逾越。
總而言之，當下即是利好兌現前夜。
在此僅舉一例：2020年12月，杭州地鐵通車裡程剛剛突破300公里，不到兩年後，這一數字將翻一番。
300公里新增軌道沿線藏着有多少機會，不用我說，你們懂的。
3）對90%以上的家庭而言，杭州房產就是壓艙石
杭州這座城市可甜可咸：
十幾年前，風光旖旎、山明水秀的杭州還常常被人調侃是上海的後花園。
現在，除了改造十多年刑滿釋放的以外，怕是再沒人這麼說。
在各大野榜上，杭州排名動不動就反超廣州，一言不合就“北上深杭”。
在全國樓市版圖上，杭州似乎是唯一一個，能與老牌一線城市廣州平起平坐的存在。
對比上市公司2020年末總市值，杭州以8.19萬億元高居全國第四，僅次於北上深，同期廣州只有3.3萬億元。
若僅對比新一線城市上市公司總市值，杭州比排名第二的佛山高了4倍之多。
人均收入中位數對比，杭州較廣州也高了一大截，這意味着廣州擁有更多中低收入人群。
富人決定樓市上限，中產決定價值深度。對於絕大多數家庭而言，杭州房產就是家庭資產表當中的壓艙石！
04
杭州改善到底有多難？
江南憶，最憶就是這嘎達。
縱使杭州千般好，只要不在這兒搖回號，你壓根兒沒機會知道杭州改善有多難。
各路杭州樓市老炮兒的價值共識：
一線住宅沿江佈局，二線住宅產業周邊，三線住宅成熟配套，四線住宅軌交沿線。
老炮兒們活得通透之極，但咱有啥說啥，在杭州當樓市老炮兒，必須內心強大：
看好的板塊買不上，相中的樓盤搖不了，很可能是他們指點江山之餘的常態。
半年多以來，經歷了N輪調控後，人才、無房已成天之驕子，但對改善家庭是越來越不友好了。
一旦加推樓盤出現過“萬人搖”，或板塊內出現過“萬人搖”，那就很可能被判定為紅盤。
如果你既不是無房家庭，也不是人才家庭，那麼，一眼就看上的紅盤，將大概率與你無緣。
想買到它們，基本上只有兩個途徑：
無房家庭和人才家庭棄選的
去二手房市場淘淘看
可在現實生活中，第一種房源幾乎只有零星存量，第二種房源讓你享受不到限價紅利。
即便不是買紅盤，那給有房改善的名額也少得可憐。
改善家庭，只有保持佛系才能笑看風雲，哪怕你的改善真的只為自住。
想板塊改善，就少想交付品質，想面積改善，就少想配套設施。
各位有志杭州改善的家庭，能把這兩句話記在心間，便能減少一半以上不必要的煩惱。
據在下觀察，多少人研究大勢、研究板塊、研究軌交、研究學區、研究房企、研究戶型、研究價格…
甚至以學科建設帶頭人的熱情去研究市場，到頭來，只混成了杭州樓市氛圍組。
我要沒記錯，星巴克的氛圍組是喝不上咖啡，只能聞到咖啡味兒的！
不是我吹，拓海桑我本人，曾幾何時登記一個月就搖到了浙A車牌。就鄙人這種錦鯉體質，眼下為了置換自住住宅，同樣慎之又慎。
畢竟，7K多買的未來科技城，好不容易漲到毛4W，按照當下玩法，若堅持改善置換，就只能從宇宙中心捲鋪蓋走人。
左思右想，這買賣打死咱也不能幹！
看我發牢騷發到這兒，估計人才和無房戶要拍案而起了：
“你以為搖的到紅盤，就那麼容易嗎？！”
好吧，這批天之驕子的確有享不了的福——
一旦被判定為紅盤，或中簽率低於10%，搖到的房源就要限售5年。
這麼一來，中簽率11%-20%的粉盤才是真正的香餑餑！而搖到粉盤，是門實實在在的技術活兒。
05
年後粉盤開閘，關註“一江兩軸”仍是當務之急
房票和鈔票哪個更金貴？
我要開個貼探討這話題，大伙兒能一直吵吵把火到亞運會開幕式，你信不信？
但不管怎麼說，正因為房票越來越金貴，所以，用一張房票盡可能一次性買入更重量級房產成為眾人共識。
當下粉盤最集中的，便是杭州的“一江兩軸”：
即錢塘江沿岸和城西科創大走廊、城東智造大走廊，舉目整個杭城，它們恰恰是產業最為核心的地帶。
1）錢塘江沿岸板塊
先說錢塘江沿岸，南至三江匯，北抵下沙沿江，作為擁江時代的城市中軸線，未來一定是這座城市無可爭議的價值標桿。
炙手可熱的御潮府、江河鳴翠已清盤，但丹楓四季還有房源值得期待，50000-70000元/㎡的價值段，哪怕閉着眼挑一個，也大概率不會買錯；
亞運四子（含濱江星翠瀾庭）預計年內開盤，45000-50000元/㎡的價格很有吸引力，目前每個盤的蓄客情況都超乎預想；
42000元/㎡左右的艮北板塊，作為錢江新城2.0，可謂沿江次核心，這裡最大的優勢在於基本不限搖，中簽率很可能大於10%。
花樣年對越天此前中簽率穩定在20-25%，可重點關註；
北部的下沙沿江，剛需屬性較強，且新房供應量低、二手房供應量大是其長期問題所在。
在這一板塊，除錦上文瀾一枝獨秀外，春風金沙和望金沙都算不上熱門項目，畢竟，37000-38000元/㎡的預算沒必要非得在下沙；
在錢江南端，下一個十年很可能大有所為的三江匯非常值得關註：儘管螞蟻崴過一回腳，但時間軸拉長來看，三江匯的雄心壯志是不可忽視的。
只不過，三江匯能否成為杭城產業第四極仍值得觀望，且這個周期可能長達十年之久。
何況，目前正牌的三江匯板塊項目供應可謂少之又少，不着急的，可以再等等；
富陽，作為廣義的錢江沿岸區域，除非你有一定要在杭州買房居住的需求，否則建議繞行。
杭州第九區富陽，目前板塊配套雖較為齊全，但內部生活圈仍較為閉環，儘管地鐵6號線已開通，但整體融杭進程並不算高。
更值得註意的是，富陽屬限購區，非本地自住家庭不建議為這樣一個低融杭指數的區域浪費房票。
2）城西科創大走廊
2021年，未來科技城仍是非常值得關註的板塊：
新房限價34000-37000元/㎡，二手房價格破五進六，妥妥地留足了倒掛空間。
沐宸院、天空之城、汀雲上府、眾安未來科技城地塊項目將扛起供應重任，預計總供應房源數量在5000套上下。
目前，有聲音預計未來科技城50000-60000元/㎡的二手房價格體系恐怕有橫盤風險。這一點，我也同樣不否認。
我們不妨這樣來看，未來科技城二手房單價橫盤的同時，何不是在穿鑿價格深度？
二手房不建議碰，一手房大膽搖，仍是2021年未來科技城樓市的主旋律。
未來科技城的兩大外溢板塊：老餘杭目前無新房供應，預算不高的家庭可等待閑林板塊時代天境開盤。
時代天境大概率價格在21000-24000元/㎡之間，與目前板塊新交付二手房約有7000-10000元/㎡的倒掛空間。
加上地鐵四期規劃閑林板塊很可能得到重大利好，因此，這一板塊很可能從2021年開始鹹魚翻身。
不過，這裡要說一句，該項目對門的佳兆業雲峰此前中簽率低至11.99%，距10%的限售基準線僅一步之遙。
你是否願意為閑林持有5年，要自己想清楚。
更遠處的青山湖與臨安城區值不值得買？問這個問題的粉絲朋友幾乎隔三差五就有。
我的答案非常明確——不值得！
青山湖，是第十區臨安的融杭橋頭堡不假，但這裡存量實在太大：
截止至2020年底，150萬㎡的板塊庫存規模已高居全杭榜首，且超50%的房源處流搖狀態。
而這些流搖樓盤成功地解決了眾多中老年小蜜蜂再就業的問題。
就這樣的地方，你敢買？
臨安城區呢？對不起，這裡只屬於臨安本地土著。前去看房時，只要你說自己是杭州城區工作生活的，對方多半會問：“是同行來踩盤的嗎？”
3）城東智造大走廊
城東目前算得上中產改善聖地：
限價46000-47000元/㎡的城東新城，可重點關註佳兆業印月和德信中心。
目前該板塊倒掛開始逐步顯現，且商業配建也開始補齊功課，待地鐵4號線二期及6號線全面開通後，城東新城板塊價值還將有進一步提升；
限價40000-42000元/㎡的筧橋，可重點關註百儷玲瓏府。由於筧橋整體供應量不算大，開一個清一個早就成了該板塊的常態。
限價33000元/㎡左右的豐收湖板塊，有長粼府、時光里可選，從中簽率看，妥妥的粉盤。
豐收湖為近年來全新規劃單元，其發展周期可能較長，很可能5年後才見成效，作為長持而言，完全沒問題；
錢江南岸，限價37500元/㎡的蕭山市北，年後可重點關註錦粼雲薈、潮起雲上府，戶型和整體產品力較為良心。
限價33500元/㎡的寧圍年後供應同樣較為充足：坤和美築、美頌府、汝月美境府、景瑞晴海中間可四選一。
寧圍板塊剛剛開始啟動整拆整建，目前的限價讓這一板塊幾乎成為最便宜的奧體概念房。
2020年紅得發紫的大江東，拓海同樣不看好：
儘管地鐵開通，但絲毫沒有改變這裡距主城區較遠的事實，且大江東核心與蕭山市北、蕭山城區之間仍有數公里的斷裂帶。
儘管目前大江東一二手房已開始顯現倒掛，但當前價格仍然缺乏必要深度。
特別是地鐵四期規劃官宣後，限價21000-24000元/㎡的閑林板塊以及23000元/㎡的崇賢板塊將雙雙迎來地鐵時代。
如此對比，你還覺得20000元/㎡的大江東那麼香嗎？
城市調研系列：
本文為大碗樓市原創
相關內容
- 2022/04/14 08:00別瞎折騰 請把此文轉發給你正在買房的朋友 下jjj
- 2021/05/12 08:00純乾貨 一個狠招 教你快速找到城市必買版塊jjj
- 2021/05/04 08:00一場自嗨 很多人 在假裝投資商鋪jjj