台南市善化區胡家里13-2號
昨天，上海樓市調控加碼了。
此時此刻，正在上海一線調研的我，想真誠的給大家提個建議：
請取關所有“因調控加碼而唱空”的自媒體和大V！
註意，是取關所有！
此次調控加碼，可能降不了房價。
但是，卻能檢驗出哪些自媒體和大V是個不學無術的老憨批。
對樓市傷害不大，但對大V侮辱性極強。
此次調控加碼，重點在哪裡？
1月21日晚，上海樓市新政出爐。
七大相關部門，聯合印發《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》。
原文很長，重點只有四個。
第一，鎖死“假離婚破限購”。
夫妻離異3年內購房，按離異前家庭總套數計算。
第二，免徵增值稅，從滿2年改成滿5年。
個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；
個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，征收差額稅； 個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
第三，嚴查信用貸、消費貸和經營貸。
嚴格執行差異化住房信貸政策；
嚴防信用貸、消費貸和經營貸違規流入樓市。
第四，無房剛需優先搖號。
完善新房公證搖號選房制度，優先滿足無房家庭的自住需求。
第五，增加商品住房供應。
郊區軌交站、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應力度
梳理下來，依舊是常規的五招——
假離婚滾粗！加稅降房價！
嚴查信用貸！無房戶先選！
再畫一個增加供應的大餅！
有句實話，雖不當講，但不得不講：
此次調控加碼，讓我看到了直面樓市上漲的無力無奈感！
中國樓市，有一個傳統錯覺——
房價上漲，都是這幫炒房客害的！
輿論針對炒房客，都是這幫壞批，不乾人事；
政策針對炒房客，加稅限制交易，嗷嗷乾你。
但是，不是所有的鍋，都能甩給炒房客、投資客。
我在昨天的文章中，就講的非常清楚。點擊可查看→《壓不住了！請準備迎接上海房價，至少普漲30%！》
上海樓市之禍，禍不在投資，禍在供需。
上海考察多日，我來告訴你目前上海的核心購買力來自於哪裡？
上海的第一部分購買力，來自於置換潮。
下麵這張圖是2016-2020年上海商品房總價段成交結構變化。
我們很容易發現一個事實——
上海改善類需求，一直在逐年遞增。
上海樓市，正在成為剛改和改善需求占主導的市場。
然而，現在上海市場上能看得上眼的改善房源，幾乎沒有。
我們在鏈家的房源庫上，只需要添加四個最基本的改善標簽——
110㎡以上戶型、20年以內房齡、帶電梯、商品房。
神奇的事情發生了——
整個上海，能勉強稱得上改善的房源只有3500套。
一個擁有2400萬人口的超級城市，能看得上眼的改善房源全加在一起，只有3500套，這是多麼可怕的現實。
為什麼上海的行情，是從改善類房源上漲開始的？
因為沒貨！
上海的第二部分購買力，來自於學區房。
2020年3月份，上海出台民辦學校幼升小和小升初搖號政策，再加上2018年的公民同招政策，上海的家庭面臨著一個選擇——
要麼報公辦，要麼報民辦，只能二選一。
一旦選擇民辦，就必然面臨搖號，存在極強的不確定性。可能搖中民辦福利，也可能走向對面菜小。
於是，諸多家庭走向了更穩妥的公辦學區房。
3月份之後，學區房一路領漲。
誰不漲，誰憨批。
漲幅最大的，就是雙學區和一貫制學區。
有閔華二加持的紫竹半島，從7萬漲到11萬；
前灘華二的學區房，一路漲到20萬/㎡； 浦東福外和建平西校的梅園，一路漲到19萬/㎡……
整個2020年，學區房的需求量漲了15%，而掛牌量跌了25%。
為什麼上海的行情，是從學區房上漲開始的？
同樣，還是因為沒貨！
上海的第三部分購買力，來自於剛需。
2020年，是上海剛需大爆發的一年。
這一年，上海剛需的爆發點一共有3個——
第一個，是一大波剛滿足購房資格的非滬剛需。
2016年3月，上海頒佈“滬九條”。
要求非滬居民購房，個稅和社保繳納年限從滿2年，改成滿5年。
一大波的剛需，在當年失去購房資格。
連續繳納3年社保之後，這一大波剛需，在2020年重新擁有了購房資格，大規模進入市場。
第二個，是一大波剛拿到上海戶籍的新上海人。
2013年，上海頒佈“居轉戶”新政策。
要求居住證滿7年，才可以申辦上海戶口。
2020年，剛剛到時間。
近2萬人，通過居轉戶拿到上海戶口，擁有購房資格，相比去年增長40%。
第三個，是一大波剛被引進過來的人才。
2020年，上海頒佈“人才引進”新政策。
上海985應屆畢業生，符合申報條件就能落戶；博士、研究生符合基本申報條件即可落戶。
近1.5萬畢業生，通過人才引進拿到上海戶口，擁有購房資格，相比去年增長48%。
剛滿足限購的非滬剛需，加上剛落戶的新上海人，再加上剛被引進的畢業生，至少往上海市場空投了近10萬的購買力。
你再看看現在上海市場的商品房供應——
二手商品住宅，只有3萬套；
新房全面供應，只有5萬套。
10萬個剛需，對應8萬套房子。
為什麼上海的行情，能從學區房和改善房蔓延到剛需？
依舊，還是因為沒貨！
上海的第四部分購買力，來自於舊改。
2020年，上海啟動了大規模的舊改拆遷。
黃埔、楊浦和虹口，已經拆了2.8萬戶。其中，超過9成是貨幣化安置。一個虹口北外灘，一個黃埔老城廂，未來還能再拆出來近30萬的人口。
一線城市，帶着貨幣安置，玩兒拆遷？
簡直是夭了壽！
一個緊俏市場里，被空投了數萬個“失去房子，只剩下錢”的購買力。
本不富裕的上海樓市，更加雪上加霜。
為什麼上海的行情，能全面開花？
沒貨！沒貨！還是沒貨！
以上，就是上海樓市的四批最核心購買力。
等着換房的改善，急着上學的家長，嗷嗷待哺的剛需和沒有房子的拆遷戶。
也就是這些人，用了一年時間把上海樓市買空了，讓上海樓市進入了無房可賣的境地里，讓上海樓市快速進入到了上漲行情里。
他們能有什麼壞心眼呢。
只不過是想有套房、有個家，孩子有個學上罷了。
很多人都誤以為，房價都是被炒房客炒上去的。
上面這四群人，能算炒房客麽？
誰敢厚着臉皮告訴我，這群人也能算炒房客？
屁的炒房客，都是搶不到房的普通人罷了！
檢驗各路房產大V智商的名場面來了！
我不知道今天會有多少個自媒體和大V發文：
上海調控升級，上海樓市涼涼！上海樓市被重鎚，讓炒房客無路可逃！
我不是針對誰，
我是說能寫出類似內容的自媒體和大V，都是憨批！
通過上面的一大串分析，我們就很清楚了——
這波上海行情的背後，沒有那麼多的投機客，也沒有那麼大的投資泡沫。
上海的房價上漲，來自於日益增長的真實需求和逐漸歸零的真實供應之間的矛盾。
但是，昨天加碼的調控政策能否解決這個矛盾？
顯然是無法解決！
你說要控制假離婚，要嚴打經營貸。
拜托你搞搞清楚——
上海真正的四群購買力都是普通人，不是炒房客。
他們只是想老老實實買套房改善、上學、有個家的普通人。
他們之中有幾個懂這些炒房客花招的？又有幾個用了這些花招的？
你說要加稅，把免徵增值稅從滿2年，改成滿5年。
拜托你搞搞清楚——
現在的情況是，沒房了！
別說滿5滿2的房子，所有的房子也才只有不到3萬套，最多也就賣兩個月。
這是絕對的賣方市場！
所有的稅費，絕對都是買家承擔！
加稅，只能讓買家所承擔的成本更高！
整個調控加碼政策包里，唯一有效的，就是加大供應的畫餅。
然而，樓市裡的供應，並非說加大就能加大。
從喊出口號，到供應放出，至少要半年以上的時間。
在這半年的時間里，購房者所面對的——
不僅有依舊難搖的新房，依舊傲嬌的房東，依舊上漲的房價。
還有，加稅之後徒增的稅費成本。
這一輪的上海調控，搞錯了假想敵。
他們把只想買套房的人民群眾，當作了可恥的炒房客。
所有的招數都針對炒房客，卻徒增了剛需的購買成本。
更可笑的是，一群煤體大V還在為之努力唱空，搖旗吶喊！
最後，我還是要在上海樓市的一線，給大家提供三個建議——
1、剛需抓緊上車；
2、置換先買後賣；
3、取關唱空大V。
這一輪的上海調控，大概率既降不了新房熱度，也降不了二手房價。
如果你還要質疑，我就最後再給你舉個慄子。
今天，我們去看了上海寶山的某盤，絕對遠郊，沒有地鐵，沒有商業，界面賊差。
他們說，他們是寶山賣得最差的項目。
從開盤到售罄，只用了15天。
下周開始，他們的銷售開始輪休。上三天休四天，每天五點半下班。
等着開盤，等着售罄。
面對這種市場，你還要給我唱空。
你怕不是瘋球了吧。
城市調研系列：
本文為大碗樓市原創
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